Crédito à habitação: quais são os prazos máximos?

João Melo Especialista: João Melo

Sabias que os prazos máximos do crédito à habitação dependem da idade de quem os contrata? Descobre qual o prazo que se aplica a ti.

Tens um aniversário a chegar? Então esta pode ser a altura certa para contratares um crédito à habitação. Descobre o que dizem as regras do Banco de Portugal e qual é o prazo máximo que se aplica a ti.

Quais são os prazos máximos para o crédito à habitação?

As novas medidas entraram em vigor a 1 de abril de 2022. Para quem tem até 30 anos, o prazo máximo dos créditos à habitação permanece nos 40 anos.

Para quem tem idade até 35 anos, a duração máxima do crédito passa de 40 para 37 anos. Se tens mais de 35 anos, o prazo máximo do contrato desce para os 35 anos.

Novos prazos máximos para Crédito Habitação

Idade do mutuário Maturidade máxima até 1 de abril de 2022 Maturidade máxima a partir de 1 de abril de 2022
Até 30 anos 40 anos 40 anos
Entre 30 e 35 anos 40 anos 37 anos
Mais de 35 anos 40 anos 35 anos

A regra do Banco de Portugal prevê que no caso de empréstimos com dois mutuários se considere sempre a idade do mais velho. Com um novo prazo máximo do crédito à habitação, vem uma nova mensalidade a pagar ao banco.

Os prazos afetam o valor a pagar por mês?

Maturidades mais curtas significam prestações mensais mais altas, uma vez que terás de devolver ao banco o montante do crédito em menos tempo.

Vamos a contas. Imagina que estás a considerar pedir um crédito à habitação de 100 mil euros com um spread de 1,2% indexado à EURIBOR a 12 meses (cuja média em março foi de -0,25%). Neste caso, a prestação a pagar por quem tem idade até ou igual a 30 anos é de 250,50 euros.

Se o cliente tiver mais idade, até 35 anos, o mesmo financiamento implica um encargo mensal de 267,21 euros. São mais 16,71 euros por mês e um total de 200,54 euros ao final de um ano. Ou seja, paga mais 7% do que o mesmo cliente, mas mais novo.

O valor da prestação fica ainda mais caro para clientes que tenham uma idade superior a 35 anos. O mesmo financiamento, mas com um prazo mais curto, tem um custo mensal de 279,96 euros, ou seja, 12% mais do que pagarias antes desta nova regra.

Sabe como:

Quais as vantagens para quem vai contratar um crédito à habitação?

Apesar de agravarem as prestações mensais dos mutuários com mais idade, as novas medidas reduzem o valor total a pagar pelo financiamento, já que a amortização será mais célere.

Ao mesmo tempo, terão também a mais-valia de permitir poupanças em custos associados ao financiamento para a compra de casa, nomeadamente os encargos com os seguros obrigatórios, de vida e do próprio imóvel. Por fim, as alterações reduzem a despesa total com as comissões destes empréstimos.

São fatores positivos no longo prazo, mas que pesam na carteira no curto e médio prazo. Alteração ainda mais preocupante sobretudo quando se deverá iniciar o movimento de subida das taxas de juro, atualmente em valores historicamente baixos.

Existe um limite de idade para pedir um crédito à habitação?

A idade máxima dos titulares do crédito é de 75 anos. Isto significa que pessoas com mais idade à procura de um crédito habitação vão ter um prazo mais curto para pagar o empréstimo.

O prazo do crédito à habitação é calculado ao contar quantos anos faltam para o titular do empréstimo celebrar o 75º aniversário. Por exemplo, se tiveres 40 anos e fores pedir um empréstimo, o prazo máximo será de 35 anos (a diferença para os 75 anos).

Mas esta regra não elimina o limite dos 40 anos. Ou seja, se tiveres 25 anos, continuas a ter um prazo de 40 anos no crédito habitação. A grande questão com as mudanças nas regras prende-se, então, com os clientes que têm entre 30 e 35 anos.

Porque surgem agora estas alterações aos prazos dos créditos à habitação?

O objetivo do Banco de Portugal é pôr um travão ao aumento da maturidade média nos créditos à habitação.

Portugal continua a destacar-se dos restantes países europeus por ter uma maturidade média das novas operações de crédito habitação superior a 30 anos, enquanto a generalidade dos restantes países tem uma maturidade média entre 20 e 25 anos.

Maiores maturidades implicam um risco acrescido para as instituições financeiras, que ficam mais expostas a flutuações do ciclo económico e financeiro durante um período mais longo. Por outro lado, também diminuem a flexibilidade de reestruturação de créditos em contextos de dificuldades financeiras.

Por este motivo, o BdP recomendou que a maturidade média do conjunto de novos contratos deve convergir, de forma gradual, para 30 anos até final de 2022. O supervisor já fez saber que os limites são para cumprir. Caso existam casos excecionais, o banco terá de explicar a sua decisão ao supervisor.

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Podem existir novas alterações aos prazos dos créditos à habitação?

É bem possível. Esta já é a segunda alteração desde 2018. Em 2020, o Banco de Portugal estabeleceu novos limites ao crédito pessoal. Nesse ano, o supervisor reduziu o limite de prazo no crédito pessoal de dez para sete anos para combater o endividamento excessivo das famílias.

Se, até ao final do ano, a maturidade média não convergir com os 30 anos o Banco de Portugal pode voltar a atuar. Em novembro de 2021, a maturidade média estava nos 32,5 anos e tinha aumentado face a 2020. Sinais que podem indicar uma possível nova mexida nos prazos.

Já os créditos à habitação contratados antes de abril de 2022 não sofrem alterações. A medida aplica-se apenas aos créditos celebrados a partir de 1 de abril de 2022. Por isso, se contrataste um empréstimo antes dessa data, não tens de te preocupar pois não sofrerás qualquer alteração.

O mesmo se aplica aos créditos habitação para segundas residências. Os prazos e o limite de idade nestes créditos são idênticos aos dos restantes empréstimos.

Para já, também a taxa de esforço máxima se mantém igual. Esta é a percentagem do rendimento total do agregado familiar destinada ao pagamento das prestações de créditos até então contraídos. No caso de um crédito à habitação, pelo facto de se tratar de um empréstimo de um valor muito avultado, muitos bancos colocam um limite máximo de 40% na taxa de esforço dos titulares para a aprovação do financiamento.

Como escolher a melhor opção de crédito à habitação?

Quem quer comprar casa e tem mais de 35 anos poderá ter de refazer algumas contas. Para conseguires a melhor proposta para o teu caso, é importante que estejas atento a todas as variantes que influenciam o valor que vais pagar todos os meses. Além do spread, deves dar atenção aos seguros associados e às comissões.


João Melo
João Melo
Especialista Crédito Habitação